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【“两会”财税热评】施文泼:理性看待房地产税

来源:学生工作处 作者:fcy 时间:2018-03-09 10:24:24 打印
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   继党的十八届三中全会决定提出“加快房地产税立法并适时推进改革”后,今年政府工作报告再次明确提到“稳妥推进房地产税立法”。从建立现代化的国家和地方治理体系角度来看,房地产税是必不可少的基础性制度。但房地产税如何制定,如何征收,这里面千头万绪,有理论基础的问题,有法理依据的问题,有利益分配的问题,在立法中都需要逐一解决。因此,开征房地产税,需要有一个理性的探讨空间,有一个充足、透明、公开的立法过程。

  房地产税天然地具有适合作为基层地方主体税种的属性,它的收入稳定,受益性强,是联结地方政府公共服务与居民房地产价值的纽带,这使其为大多数国家所采用,并成为地方政府的重要税种。在我国,开征房地产税的最终目标同样是使其成为地方政府的主体税种和持续稳定的财源,从而完善地方税收体系,为提升地方治理能力奠定基础。

  当前在房地产税的法理上,最大的争议在于房地产税与土地所有制的关系,即在土地公有制下,居民仅拥有土地使用权,是否具有纳税的基础。我国实行土地公有制,这意味着国家对土地享有最终所有权,但这并不意味着国家拥有对土地的所有权利。从产权理论来看,土地所有权与使用权可以分离。土地使用权同样是具有明确法律归属的财产权益,可以占有、使用、转让、获得收益。从我国经济发展和房地产市场发展情况来看,土地使用权出让制度的出现,真正激发了土地价值的回归和提升,并成为经济发展的重要推动力。可以说,在土地全民所有的前提下,房地产的价值主要来自于其使用权,而非其最终所有权。在这一点上,再反对对土地使用权课税的人,也不会否定他对土地使用权的占有、使用、转让并获取收益的权利。因此,以土地所有权不属于自己为由而认为不应该征税,理由并立不住脚。

  但是,必须看到,民众对土地使用权与房地产税关系的质疑,其背后反映出的一个问题是民众对房地产同价同税不同成本的焦虑。也就是说,在土地出让制度和住房制度的不断变革以及房地产市场频繁变化中,不同居民拥有的房地产,其产权性质、出让方式、土地使用权年限、取得成本等因素都不尽相同,但市场价值及未来的税收成本却可能相差无几。因此,从这个角度说,房地产税的关键不在于能不能征收,而在于如何对不同产权状况、不同出让方式、不同使用权年限、不同取得成本的各类房地产公平课税,而不造成税负不公。

  在房地产税涉及的利益调整方面,需要解决的另一个重点问题是因纳税人收入与房产价值不匹配造成的税负过重问题。由于历史与个体的原因,有些个人或家庭可能拥有较高价值的房地产但却缺乏足够的收入。这就要求在房地产税税制设置中,对房屋评估价值较高但确实没有收入能力或收入较低的个人,如老年人、残疾人等,制定合理的减免税政策,使纳税人缴纳房地产税后的收入不低于本地区人均收入水平的一定比例,保证其基本的生活水平。

  房地产税是一种非常透明的税种。与商品税不同,它不能隐藏在商品价格里,弱化民众对税负的直观感受;与个人所得税不同,它不是在收入源泉中扣除,而是要每年支出真金白银,对“失去”的感受要比“少得”更强烈。因此,纳税人对房地产税的感受更直观、更强烈,更容易产生抵触心理。房地产税作为基层地方政府的重要税种,用于满足地方政府提供公共服务的需求,这也就对地方政府提供的公共服务提出了更高的要求。地方政府必须更多地把财政资金投入到教育、治安、道路、垃圾处理等民众感受最直观的基本公共服务上。只有让民众真正认同房地产税的征收与使用合情合理,于民有利,才能消除民众对房地产税的抵触心理。